En 2025, plusieurs indicateurs confirment l’intérêt porté à la région de la Côte d’Azur, et plus particulièrement à Cannes. Selon une étude, le prix moyen au m² pour un bien de luxe à Cannes se situe entre 10 000 € et 25 000 € ou plus, certains biens ultra-primes dépassant les 30 000 €/m². La région Provence-Alpes-Côte d’Azur affichait en 2024 une augmentation d’environ +4 % des prix immobiliers. Par ailleurs, le nombre de programmes neufs a reculé d’environ 10 % en 2024, ce qui traduit une raréfaction de l’offre.Pour Cannes même, le segment de luxe a enregistré une hausse d’au moins +3 % en 2024.Ces données combinent une forte réputation, une offre limitée et une demande soutenue — une configuration propice à un investisseur averti.
Plusieurs tendances majeures structurent l’intérêt pour Cannes en 2025 :
Conformément à Investropa, les acheteurs européens, du Moyen-Orient et d’Amérique du Nord continuent à privilégier la Riviera pour leur résidence secondaire ou bien d’exception. Une étude indique que les investisseurs internationaux pourraient représenter jusqu’à 30 % du marché régional. En plus, La topographie, les zones protégées, la proximité mer font que l’offre de biens exceptionnels reste limitée — ce qui stabilise les prix.Le télétravail et la recherche de bien-être ont également changé les achats : on ne prend plus seulement un « second » logement mais un lieu où vivre plus souvent, louer ou combiner usage familial. Le fait que Cannes reste active toute l’année grâce au Festival, aux congrès et au tourisme haut de gamme — c’est aussi un atout pour les investisseurs désireux de générer un revenu locatif saisonnier.
Pour investir à Cannes, il est utile de segmenter les biens :
Appartements de très grand standing en front de mer / penthouses : sur La Croisette, Palm Beach, La Californie — prix élevés, ~15 000-30 000 €/m².
Villas de luxe avec vue mer, piscine, jardins soignés : marché plus niche mais dynamique — prix ~10 000-25 000 €/m² selon le terrain, la situation, l’architecture.
Appartements haut de gamme mais légèrement moins « ultra-prime » : entrée un peu plus abordable sans sacrifier la localisation.
Concernant le rendement locatif : dans le segment de luxe de la Côte d’Azur, les estimations indiquent des rendements bruts « classiques » de 4 % à 6 % pour les biens bien situés en 2025. Bien entendu, le rendement net dépendra du prix d’achat, des périodes d’occupation, des frais de gestion, des taxes, de l’usage personnel.
Comme pour tout investissement haut de gamme, plusieurs précautions s’imposent :
Prix d’entrée élevé : le coût d’accès est déjà conséquent ; il convient d’avoir une vision claire des objectifs (usage, location, revente).
Liquidité plus lente : le marché de l’ultra-luxe est moins actif que le grand public ; prévoir un horizon de 5-10 ans est judicieux.
Réglementation & fiscalité : en France, les coûts de transaction, les taxes foncières, les normes énergétiques (RT2020/RE2025) sont à bien intégrer.
Environnement macro & crédit : bien que les taux aient baissé à ~3 % en France en 2025, l’environnement européen reste incertain (inflation, dette, incertitudes internationales).
Rentabilité locative : dépendante du tourisme et de la réglementation des locations saisonnières ; certaines communes renforcent les contrôles.
Pour atténuer les risques, il faut bien privilégier des emplacements primés, acheter une qualité irréprochable (vue, matériel, architecture), structurer la gestion locative de manière professionnelle et viser un horizon à long terme.
Pour 2026, investir à Cannes apparaît comme un choix stratégique : l’offre reste restreinte, la demande internationale maintenue et la montée en qualité irréversible. Les prix devraient continuer leur progression, de façon modérée, ce qui rend l’achat aujourd’hui plus « serein » que dans un cycle haussier dramatique. En outre, l’immobilier de prestige joue aussi un rôle de diversification patrimoniale, de « safe-asset », pour des investisseurs internationaux.Les analystes spécialistes de la Côte d’Azur voient dans cette combinaison de facteurs un terrain favorable pour l’immobilier résidentiel.Ainsi, les investisseurs peuvent accéder à la fois à un actif de prestige, un usage personnel et une réserve de valeur stable.
Définir votre objectif : pure rentabilité, plus-value, usage personnel ou mixte ;
Sélectionner la microlocalisation : front de mer premium (La Croisette, Palm Beach, La Californie) ou alternative légèrement plus abordable ;
Living on the Côte d’Azur informe les investisseurs sur le besoin de calibrer le budget complet : prix d’achat + frais (~7-8 %) + rénovation + entretien + taxes.
S’entourer d’un expert local (comme Croisette Properties) habitué à la clientèle internationale et connaissant bien Cannes ;
Prendre un conseil juridique/fiscal (surtout si non-résident) pour optimiser la structure d’achat ;
Prévoir un horizon d’investissement d’au moins 5-10 ans, en particulier sur le segment luxe ;
Surveiller les évolutions réglementaires (location saisonnière, normes énergétiques, urbanisme) et anticiper.
Investir à Cannes en 2026, c’est choisir bien plus que quatre murs : c’est une alliance entre cadre de vie d’exception, prestige international et performance patrimoniale. Si les rendements ne sont pas comparables aux marchés plus « opportunistes », la rareté, le positionnement mondialement reconnu et la possibilité d’usage personnel rendent l’investissement particulièrement pertinent. Pour l’investisseur attentif, structuré et patient, Cannes demeure une valeur sûre.
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